Respuesta corta: la revisión de una hipoteca variable suele ser anual o semestral. En la fecha pactada, el banco actualiza el tipo usando el índice de referencia previsto en la escritura —habitualmente euríbor— más el diferencial contratado. La escritura también determina qué valor del índice se toma, que puede corresponder a uno o dos meses anteriores a la revisión.
Qué ocurre cuando revisan una hipoteca variable
Una hipoteca variable no cambia de cuota cada vez que cambia el euríbor. Entre revisiones se mantiene el tipo aplicable durante el periodo pactado. Cuando llega la revisión, la entidad toma la referencia indicada en el contrato, suma el diferencial y recalcula la cuota con el capital que queda pendiente y el plazo restante.
El Banco de España señala que las hipotecas variables se revisan normalmente de forma anual o semestral. La periodicidad concreta no se elige en cada revisión: está en tu contrato.
Simula tu próxima revisión
Introduce capital pendiente, plazo restante, diferencial y euríbor anterior/nuevo para estimar cuánto puede cambiar la mensualidad.
Revisión anual o semestral: cuál es la diferencia
| Periodicidad | Qué implica |
|---|---|
| Anual | El tipo se actualiza normalmente una vez al año y la nueva cuota se mantiene hasta la siguiente revisión. |
| Semestral | El tipo se actualiza normalmente cada seis meses, por lo que recoge antes tanto las subidas como las bajadas del índice. |
Una revisión semestral no es por sí misma mejor ni peor. Si el euríbor cae, una hipoteca semestral puede incorporar antes esa bajada; si sube, también puede trasladarla antes. Lo importante es conocer la periodicidad pactada y no tratar la evolución futura del índice como una certeza.
Qué euríbor usa el banco para revisar la cuota
Este es el punto que más confusión genera. No tiene por qué utilizarse el euríbor publicado el mismo mes en que ves cambiar la cuota. Según explica el Banco de España, en la escritura figura tanto la fecha de revisión como la referencia temporal que debe emplearse; es habitual que se tome el euríbor de uno o dos meses anteriores.
Ejemplo sencillo
Imagina que tu revisión se produce en septiembre y la escritura indica que se utiliza el euríbor oficial de dos meses antes. En ese caso podría corresponder el valor de julio, no el dato de septiembre. Para saberlo con certeza hay que leer la cláusula de revisión del préstamo.
El dato válido es el oficial. El Banco de España publica los índices oficiales del mercado hipotecario y señala que adquieren validez como referencia oficial con su publicación en el BOE. No conviene calcular una revisión definitiva con medias provisionales del mes en curso.
Cómo se calcula el nuevo tipo y la cuota
En una hipoteca referenciada al euríbor, la lógica habitual es:
Nuevo tipo = euríbor de referencia + diferencial contratado.
Por ejemplo, con un euríbor del 2,50% y un diferencial de 0,80 puntos, el tipo resultante sería 3,30%, salvo que tu contrato contenga otras condiciones aplicables. Con ese tipo se recalcula la mensualidad utilizando el capital pendiente y el plazo que queda.
La cuota depende por tanto de más cosas que del euríbor: también del capital que todavía debes, el plazo restante y el método de amortización. En el sistema francés, habitual en hipotecas, la cuota combina intereses y devolución de capital.
Comprueba la cuota con tus datos
Si ya conoces el nuevo tipo total, puedes calcular directamente la mensualidad con el capital y plazo que te quedan.
Ejemplo: qué pasa si cambia el euríbor
Supón, solo como ejemplo matemático, 150.000 € pendientes, 20 años restantes y un diferencial de 0,80%. Si en una revisión el euríbor de referencia fuese 2,00%, el tipo sería 2,80%. Si en la siguiente fuese 3,00%, el tipo pasaría a 3,80% y la cuota aumentaría. Si bajase al 1,50%, el tipo sería 2,30% y la cuota disminuiría.
La comparación correcta debe hacerse con el capital pendiente en cada revisión, no reutilizando indefinidamente el capital inicial de la hipoteca. Por eso una simple resta entre dos cuotas publicadas en prensa puede no representar tu caso.
Cómo saber cuándo te toca la revisión
- Busca en la escritura la cláusula del tipo de interés variable.
- Localiza la periodicidad: anual, semestral u otra pactada.
- Comprueba la fecha o periodo de revisión.
- Identifica qué índice se utiliza y de qué mes se toma.
- Busca el diferencial que se suma al índice.
- Revisa si existen bonificaciones que modifiquen ese diferencial.
El Banco de España indica además que la entidad revisa automáticamente la cuota y debe informarte con antelación de la modificación del tipo y del importe de la nueva mensualidad.
Qué pasa con las bonificaciones
Si tu hipoteca reduce el diferencial por cumplir condiciones —por ejemplo, determinados productos o servicios—, la revisión puede depender también de que sigas cumpliéndolas según el contrato. Por eso dos hipotecas con el mismo euríbor pueden terminar aplicando tipos diferentes.
Antes de valorar una bonificación solo por las décimas que rebaja, conviene calcular también el coste de los productos asociados. Puedes hacerlo con la herramienta de bonificaciones de hipoteca.
Errores frecuentes con la revisión del euríbor
- Usar el euríbor de hoy. Tu contrato puede exigir el oficial de un mes anterior distinto.
- Confundir dato diario y media mensual. La referencia contractual debe comprobarse en la escritura.
- Pensar que la cuota cambia todos los meses. Solo se actualiza cuando corresponde según la periodicidad pactada.
- Olvidar el diferencial. Euríbor y tipo final de la hipoteca no son lo mismo.
- Calcular con el capital inicial. La nueva cuota se basa en el capital pendiente.
- Dar por segura una previsión del euríbor. Una simulación futura es un escenario, no una predicción.
¿Y si la nueva cuota deja de encajarte?
Una subida en una revisión puede ser un buen momento para entender alternativas, pero conviene compararlas con números. Puedes estudiar una subrogación para cambiar la hipoteca de banco, revisar si te interesa pasar a otro tipo de interés o valorar una amortización parcial si dispones de ahorro.
Si estás comparando modalidades, la herramienta de hipoteca fija, variable o mixta permite visualizar escenarios sin asumir que sabemos cómo evolucionará el euríbor.
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