Respuesta corta: cambiar una hipoteca de banco se denomina subrogación acreedora. La nueva entidad presenta una oferta, solicita a tu banco el saldo pendiente y, si el proceso continúa, pasa a ser la nueva acreedora. La operación puede servir para mejorar el tipo de interés, el plazo o ambos. Para saber si compensa no basta con comparar cuotas: hay que medir el ahorro frente a los costes del cambio y las nuevas vinculaciones.
Qué significa subrogar una hipoteca a otro banco
En una subrogación acreedora cambia la entidad que tiene el derecho de cobro de tu préstamo hipotecario. Tú sigues siendo el deudor y la vivienda sigue garantizando la deuda, pero el préstamo pasa de la entidad actual a otra.
El Banco de España explica que este mecanismo permite intentar mejorar las condiciones cuando no consigues un acuerdo suficiente con tu banco actual. La Ley 2/1994 regula el procedimiento de subrogación y la Ley 5/2019 establece, para los préstamos incluidos en su ámbito, reglas de transparencia, gastos y límites de determinadas compensaciones.
No confundas conceptos: aquí hablamos de cambiar de acreedor, es decir, de banco. La subrogación de deudor es otra operación distinta en la que cambia el titular que debe el dinero, por ejemplo en determinadas compraventas de viviendas ya hipotecadas.
Qué condiciones se pueden cambiar con la subrogación
Según el Banco de España, mediante la subrogación acreedora pueden modificarse el tipo de interés, el plazo o ambos. Si quieres alterar otras condiciones, puede ser necesario pactar una novación adicional con la nueva entidad una vez realizada la subrogación.
Por eso una oferta aparentemente mejor debe compararse completa. Un tipo más bajo puede venir acompañado de más años de plazo, seguros, tarjetas, cuentas con coste u otros productos. Una cuota inferior tampoco implica necesariamente un coste total menor.
Compara la hipoteca actual con la nueva oferta
Introduce capital pendiente, plazo restante, tipos y costes del cambio para estimar ahorro neto y punto de equilibrio.
Cómo funciona el cambio de banco paso a paso
1. La nueva entidad estudia tu operación
El nuevo banco vuelve a analizar el riesgo. Que ya tengas una hipoteca no obliga a otra entidad a aceptarte: puede revisar ingresos, deudas, estabilidad, valor de la vivienda y sus propios criterios de concesión.
2. Recibes una oferta vinculante
La entidad interesada en subrogarse debe presentarte una oferta vinculante con las condiciones financieras del nuevo préstamo. Antes de aceptar, conviene comparar tipo, TAE, plazo, comisiones y productos asociados. Si necesitas repasar la documentación que acompaña a una oferta hipotecaria, consulta nuestra guía sobre qué revisar en la FEIN.
3. La nueva entidad solicita el saldo pendiente
Cuando aceptas la oferta, autorizas a la nueva entidad a comunicárselo a tu banco actual y a solicitarle la certificación del importe pendiente. La normativa establece un plazo máximo de siete días naturales para entregar esa certificación.
4. Tu banco actual dispone de un plazo para reaccionar
Entregada la certificación, existe un plazo de quince días naturales en el que la entidad actual puede plantear una modificación de las condiciones. Si durante ese periodo formalizas con ella una novación, el cambio a la otra entidad no continúa. Si no se formaliza esa novación, puede otorgarse la escritura de subrogación.
5. Se formaliza la subrogación
La nueva entidad paga a la anterior el capital pendiente y los importes que correspondan según la operación. A partir de la escritura de subrogación, el nuevo banco pasa a ser el acreedor de la hipoteca.
Los plazos legales no son el tiempo total del proceso. Antes puede haber estudio de solvencia, tasación, preparación documental y coordinación de la firma. Los siete y quince días corresponden a fases concretas una vez activado el procedimiento.
Qué gastos puede tener cambiar la hipoteca de banco
Uno de los errores más comunes es pensar que una subrogación siempre es gratuita. Puede tener costes, aunque el reparto actual de gastos reduce varios de ellos para el prestatario.
| Concepto | Qué debes saber |
|---|---|
| Tasación | Si hace falta una nueva tasación, normalmente la paga el cliente. Una tasación homologada y vigente puede ser reutilizable en determinadas condiciones. |
| Notaría, registro y gestoría | La distribución de gastos de la Ley 5/2019 atribuye estos costes de formalización al prestamista en los préstamos sujetos a ese régimen. |
| AJD de la subrogación | La escritura de subrogación regulada por la Ley 2/1994 está exenta de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados. |
| Compensación a la entidad anterior | Puede existir si está prevista y encaja en el régimen legal aplicable según fecha, tipo de interés y momento del cambio. |
| Comisión de apertura de la nueva oferta | Puede existir si la nueva entidad la pacta e informa. Debe incluirse en la comparación económica. |
| Productos vinculados o bonificados | Seguros, cuentas u otros productos pueden cambiar el coste real aunque el TIN sea menor. |
La nueva entidad debe entregarte información sobre los gastos de la subrogación y los límites máximos legales de la compensación que pueda corresponder a la entidad anterior. Si necesitas entender cómo reutilizar una valoración ya realizada, consulta la guía de tasación hipotecaria y su validez.
Qué comisión puede cobrar el banco que dejas
Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, los límites dependen del tipo de hipoteca y del momento. Además, la compensación no puede superar la pérdida financiera que corresponda cuando la ley utiliza ese límite.
| Situación | Límite máximo legal indicado por Banco de España |
|---|---|
| Variable · opción de los 3 primeros años | Hasta 0,25% del capital reembolsado |
| Variable · opción de los 5 primeros años | Hasta 0,15% del capital reembolsado |
| Variable → fijo mediante subrogación, primeros 3 años | Hasta 0,05% |
| Variable → fijo mediante subrogación, después de 3 años | 0% por este concepto |
| Fijo · primeros 10 años | Hasta 2% |
| Fijo · después de los 10 primeros años | Hasta 1,5% |
En las hipotecas variables, las opciones del 0,25% durante tres años y del 0,15% durante cinco son alternativas excluyentes según lo pactado. En los préstamos a tipo fijo, el límite legal sigue condicionado a que exista la pérdida financiera prevista por la norma.
Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, no uses esta tabla sin más. Puede corresponder un régimen anterior. Revisa la escritura y la información específica del Banco de España para la fecha de tu contrato.
Cuándo puede compensar una subrogación
La pregunta útil no es “¿me baja la cuota?”, sino “¿cuánto ahorro después de todos los costes y durante cuánto tiempo mantendré la nueva hipoteca?”.
Normalmente merece la pena estudiar el cambio cuando puedes conseguir una reducción significativa del tipo o de los costes vinculados y te queda suficiente capital y plazo para recuperar los gastos iniciales. Si queda poca deuda o pocos años, una mejora de varias décimas puede producir un ahorro absoluto pequeño.
Ejemplo: 180.000 € pendientes y 25 años restantes
Supón, únicamente para comparar matemáticamente dos tipos constantes, una hipoteca actual al 3,6% y una nueva oferta al 2,7%, manteniendo los mismos 25 años restantes.
| Escenario | Cuota aproximada |
|---|---|
| Hipoteca actual · 3,6% | 911 €/mes |
| Nueva oferta · 2,7% | 826 €/mes |
| Diferencia | ≈ 85 €/mes |
Si los costes que realmente soportas para hacer el cambio fueran, por ejemplo, 900 €, el ahorro mensual tardaría alrededor de 11 meses en recuperar ese desembolso. A partir de ahí empezaría el ahorro neto, siempre que las demás condiciones fueran comparables.
Este ejemplo no es una previsión de tipos. Si una de las hipotecas es variable o mixta, el coste futuro dependerá de sus revisiones y no puede conocerse de antemano.
Calcula tu punto de equilibrio
No necesitas estimarlo a mano: usa tus cifras reales de capital, plazo, tipo, costes y vinculaciones.
Subrogación o novación: qué diferencia hay
La novación modifica la hipoteca con tu banco actual. La subrogación acreedora cambia la hipoteca a otro banco. Antes de trasladar el préstamo suele tener sentido pedir a tu entidad actual una mejora y comparar ambas propuestas en igualdad de condiciones.
Una novación puede ser operativamente más sencilla, pero no es automáticamente mejor. Si la entidad actual solo mejora una parte de las condiciones y la nueva oferta reduce también vinculaciones o comisiones, hay que comparar el coste completo.
¿Tiene sentido cambiar de variable a fija o mixta?
Puede tener sentido estudiar el cambio si buscas reducir la incertidumbre de las revisiones, pero no existe una modalidad universalmente mejor. Una fija ofrece previsibilidad; una variable evoluciona con su índice de referencia; una mixta combina un periodo inicial fijo con otro variable.
Para comparar modalidades, separa dos decisiones: primero, cuánto pagarías con las condiciones actuales disponibles; después, cuánto riesgo de variación estás dispuesto a asumir. Puedes usar la herramienta de hipoteca fija, variable o mixta para visualizar escenarios sin convertirlos en predicciones.
Errores frecuentes al cambiar una hipoteca de banco
- Comparar solo el TIN. Revisa también TAE, productos, comisiones y plazo.
- Alargar mucho el plazo para bajar la cuota. Puede mejorar el pago mensual y aumentar el coste total.
- Ignorar la comisión de salida de la hipoteca actual. Puede cambiar el punto de equilibrio.
- Pagar una tasación nueva sin revisar la que ya tienes. Si es homologada y sigue vigente, comprueba antes si puede reutilizarse.
- Interpretar un tipo variable actual como permanente. Una comparación debe reconocer que las revisiones futuras son inciertas.
- Aceptar bonificaciones sin calcular su coste. Un seguro caro puede absorber parte del ahorro del nuevo tipo.
- Cambiar por una cuota menor sin mirar el plazo. La cuota sola no mide si la operación es mejor.
Resumen: cómo decidir si cambiar de banco
- Busca capital pendiente, plazo restante y condiciones de tu hipoteca actual.
- Pide a la nueva entidad una oferta completa, no solo un tipo promocional.
- Compara cuota, TAE, plazo, comisiones y productos vinculados.
- Revisa si tu banco actual puede cobrar compensación por el cambio.
- Calcula los costes que realmente asumirás.
- Obtén el ahorro mensual y total bajo escenarios comparables.
- Calcula cuántos meses necesitas para recuperar los costes del cambio.
- Compara también una posible novación con tu entidad actual.
- Si cambias modalidad de interés, no trates un escenario futuro como una certeza.
Una subrogación puede ahorrar una cantidad relevante durante los años que quedan de hipoteca, pero el resultado depende mucho más del capital pendiente, el plazo restante y la diferencia real de coste que del titular publicitario de una oferta.
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