Respuesta corta: en una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, la tasación del inmueble la paga el prestatario. Debe hacerla una sociedad o profesional homologado, y el informe caduca a los seis meses desde su fecha de emisión. Si aportas a otro banco una tasación homologada que siga vigente, la entidad debe aceptarla, aunque puede realizar comprobaciones por su cuenta sin repercutirte ese coste.
Qué es la tasación hipotecaria y para qué sirve
La tasación hipotecaria es una valoración profesional del inmueble que se utilizará como garantía del préstamo. No es lo mismo que el precio acordado con el vendedor: una vivienda puede comprarse por 220.000 € y ser tasada en una cifra distinta.
El Banco de España explica que la tasación sirve al banco para conocer el valor de la garantía y el riesgo de la operación. La Ley 5/2019 exige además que el inmueble aportado como garantía sea objeto de una tasación adecuada antes de celebrar el préstamo.
Importante: una tasación alta no obliga al banco a prestarte más dinero. La entidad sigue analizando ingresos, deudas, estabilidad y sus propios criterios de riesgo. La tasación limita la garantía; no sustituye al estudio de solvencia.
Cómo afecta la tasación al porcentaje que te financia el banco
Cuando se habla de una hipoteca al 80%, ese porcentaje suele relacionarse con el valor que la entidad tome como referencia para calcular el préstamo. El Banco de España señala que, de forma habitual, la cuantía del préstamo hipotecario se vincula al valor de tasación y normalmente no supera el 80% de este.
En la práctica, además, muchas entidades comparan precio de compra y tasación y aplican sus criterios sobre el menor o sobre el valor que establezca su política de riesgos. Por eso no conviene interpretar una tasación superior al precio como garantía automática de financiación adicional.
Ejemplo sencillo
Compras una vivienda por 200.000 € y la tasación resulta de 210.000 €. Un 80% de 210.000 € serían 168.000 €, pero eso no significa que el banco esté obligado a prestarte esa cifra ni a usar la tasación como única referencia.
Si la entidad te ofrece 160.000 €, estarías financiando el 80% del precio de compra. Si consiguieras un 90%, la entrada bajaría, pero aumentarían el capital prestado y la cuota.
Compara distintos niveles de financiación
Simula 80%, 90%, 95% o 100% para ver cómo cambian entrada, hipoteca y efectivo necesario.
Quién paga la tasación de la hipoteca
La Ley 5/2019 distribuye los gastos de formalización del préstamo hipotecario. En los contratos sujetos a esta norma, la tasación corresponde al prestatario. El prestamista asume, entre otros, los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo y la inscripción de la garantía en el Registro.
Esto se refiere a los gastos del préstamo hipotecario, no a todos los gastos de compraventa. Impuestos y costes asociados a comprar la vivienda siguen su propia regulación.
El Banco de España también recuerda que, al pagar la tasación, tienes derecho a recibir una copia y, si finalmente la hipoteca no se formaliza, a recuperar el original para poder utilizarlo con otra entidad mientras siga vigente.
Cuánto dura una tasación hipotecaria
La Orden ECO/805/2003 establece que los informes y certificados de tasación caducan necesariamente a los seis meses contados desde su fecha de emisión.
Esto importa si el proceso de compra se alarga. Una negociación bancaria, una incidencia registral o un retraso en la compraventa pueden provocar que la tasación deje de ser válida antes de firmar y haya que actualizarla o realizar una nueva.
No cuentes seis meses desde la visita del tasador. La norma toma como referencia la fecha de emisión del informe. El certificado debe indicar su fecha de emisión y su fecha límite de validez.
¿La misma tasación sirve para pedir hipoteca en otro banco?
Sí, siempre que la tasación esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado. El Banco de España recuerda que las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente en esas condiciones.
El nuevo banco puede revisar el informe o realizar las comprobaciones que considere necesarias, pero no puede cobrarte por esas comprobaciones de una tasación válida que tú hayas aportado. Si ya tienes una hipoteca y estás valorando trasladarla, puedes comparar si cambiar de banco compensa con tu capital y plazo restantes.
Esto es especialmente útil si quieres comparar ofertas. No necesitas asumir automáticamente el coste de una tasación nueva cada vez que hablas con otra entidad.
Compara las condiciones, no solo el porcentaje financiado
Una entidad puede prestarte más y ser más cara por tipo, plazo, comisiones o productos vinculados.
Cuándo conviene encargar la tasación
El propio Banco de España aconseja no precipitar este gasto. Como la tasación tiene coste y caduca, es razonable esperar a que la entidad haya realizado al menos un primer análisis de tu capacidad de pago antes de encargarla.
Eso reduce el riesgo de pagar una valoración para una operación que el banco ya habría descartado por ingresos, deudas u otros criterios básicos.
Antes de tasar, también conviene tener claro que el precio de la vivienda entra dentro de un rango asumible y que dispones del ahorro necesario para entrada, impuestos y otros gastos.
Comprueba primero tu punto de partida
Haz una estimación de capacidad y ahorro antes de asumir gastos de tasación o comprometerte con una compra.
Quién puede hacer una tasación válida para una hipoteca
La valoración debe realizarse conforme a la normativa aplicable por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito o profesional homologado e independiente en los términos previstos legalmente.
Las sociedades de tasación y los servicios de tasación están sujetos a homologación y supervisión del Banco de España. Si contratas directamente una tasación, puedes comprobar la entidad en los registros oficiales.
Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra
Es uno de los escenarios que más puede alterar una operación. Si pactas comprar por 250.000 € pero la vivienda se tasa en 220.000 €, una entidad que limite la financiación al 80% de la tasación tendría como referencia 176.000 €.
Eso dejaría 74.000 € del precio sin cubrir por la hipoteca, antes incluso de sumar impuestos y otros gastos de compra.
Ejemplo: precio 250.000 €, tasación 220.000 €
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 250.000 € |
| Tasación | 220.000 € |
| 80% de la tasación | 176.000 € |
| Diferencia precio - hipoteca | 74.000 € |
A esos 74.000 € habría que añadir los impuestos y demás gastos que correspondan. Por eso una tasación inferior puede aumentar de golpe el ahorro necesario.
¿Y si la tasación sale por encima del precio?
Una tasación superior puede mejorar la relación entre deuda y valor de garantía, pero no convierte automáticamente una hipoteca del 80% en una financiación del 90% o 100% del precio. La entidad decide cuánto presta dentro de su política de riesgos y de tu capacidad de pago.
Si tu principal limitación son los ahorros, sí puede tener sentido comparar entidades o programas que permitan porcentajes de financiación superiores, pero conviene recalcular la cuota y el esfuerzo mensual antes de asumir más deuda.
Errores frecuentes con la tasación
- Encargarla demasiado pronto. Puede caducar o puedes pagarla antes de saber si la operación tiene viabilidad básica.
- Creer que tasación y precio son lo mismo. Son cifras distintas y cumplen funciones diferentes.
- Suponer que una tasación alta obliga al banco a prestar más. La concesión depende también del análisis de solvencia.
- Pagar otra tasación sin comprobar la anterior. Si está homologada y vigente, puede servir para negociar con otra entidad.
- Olvidar el efecto de una tasación baja sobre el ahorro. Puede elevar mucho la parte del precio que debes aportar con recursos propios.
Resumen práctico
- Haz primero una estimación de capacidad de pago.
- Encarga la tasación cuando la operación tenga una viabilidad inicial razonable.
- Comprueba que la tasadora esté homologada.
- Recuerda que la tasación la paga el prestatario.
- Guarda el informe: tiene una vigencia de seis meses desde su emisión.
- Si comparas bancos, utiliza la misma tasación vigente cuando cumpla los requisitos.
- Si la tasación queda por debajo del precio, recalcula inmediatamente cuánto ahorro necesitarás.
- No confundas una buena tasación con una aprobación bancaria.
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