Respuesta corta: en una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación. El banco asume los gastos de gestoría, notaría de la escritura del préstamo, inscripción de la garantía en el Registro y los impuestos asociados a la hipoteca. Las copias notariales las paga quien las solicite. Esto no significa que comprar una casa solo cueste la entrada y la tasación: los impuestos y gastos de la compraventa son otra cosa.
Primero: compraventa e hipoteca son dos operaciones distintas
Cuando compras una vivienda con financiación ocurren, normalmente, dos operaciones relacionadas pero diferentes: compras el inmueble y firmas un préstamo hipotecario. Cada una puede generar sus propios gastos.
La regla de reparto de la Ley 5/2019 se refiere a los gastos vinculados a la formalización del préstamo hipotecario. No convierte al banco en responsable de los impuestos de tu compra ni de todos los costes que aparecen al adquirir la vivienda.
La confusión habitual: leer que “el banco paga notaría, registro e impuestos” y concluir que el comprador apenas necesita dinero para gastos. Esa frase se refiere a la hipoteca. La compraventa sigue teniendo fiscalidad y costes propios.
Calcula los gastos de la compra por comunidad autónoma
Estima impuestos y otros importes de la adquisición sin mezclarlos con el reparto de gastos del préstamo.
Quién paga cada gasto de formalización de la hipoteca
El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece cómo se distribuyen varios gastos entre prestamista y prestatario. Para una hipoteca dentro de su ámbito, el esquema práctico es este:
| Gasto del préstamo hipotecario | Quién lo asume |
|---|---|
| Tasación del inmueble | Cliente / prestatario |
| Gestoría de la hipoteca | Banco / prestamista |
| Arancel notarial de la escritura del préstamo | Banco / prestamista |
| Copias de la escritura | Quien solicite cada copia |
| Inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro | Banco / prestamista |
| Impuestos vinculados al préstamo hipotecario | Banco, conforme a la normativa tributaria aplicable |
El Banco de España resume actualmente el reparto de forma equivalente: el prestatario paga la tasación y el banco asume notario, registro, impuestos y gestoría de la formalización hipotecaria.
Por qué la tasación la paga el cliente
Antes de celebrar el préstamo, el inmueble que servirá de garantía debe ser objeto de una tasación adecuada. La Ley atribuye su coste al prestatario. Esa valoración permite a la entidad conocer el valor de la garantía, pero no sustituye su análisis de solvencia.
Hay una contrapartida importante: una tasación homologada y vigente aportada por el cliente debe ser aceptada por otras entidades en las condiciones previstas legalmente. El banco puede hacer comprobaciones, pero no repercutirte el coste de esas comprobaciones.
Si quieres profundizar en su vigencia y en qué ocurre cuando la valoración queda por debajo del precio, consulta nuestra guía sobre tasación hipotecaria.
Comprueba cómo cambia la entrada si financias más del 80%
Una financiación mayor reduce la parte del precio que aportas de entrada, pero aumenta capital prestado y cuota.
Notaría: qué paga el banco y qué puede pagar el cliente
El prestamista asume los aranceles notariales correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario. Si se solicitan copias de esa escritura, cada copia corresponde a quien la pida.
De nuevo, no hay que confundir la escritura del préstamo con la escritura de compraventa. Que el banco asuma la notaría de la hipoteca no significa que pague automáticamente todos los costes notariales de la adquisición de la vivienda.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad corresponde al prestamista. Es la inscripción que deja constancia registral de la hipoteca constituida a favor de la entidad.
Esto tampoco debe confundirse con otros trámites registrales que puedan surgir durante la vida de la vivienda. Por ejemplo, cuando terminas de pagar el préstamo y quieres cancelar registralmente la hipoteca, existe un procedimiento distinto con sus propios costes notariales y registrales.
Gestoría de la hipoteca
La gestoría utilizada para tramitar la formalización del préstamo hipotecario corresponde al banco en el reparto establecido por la Ley 5/2019. Entre las tareas habituales pueden estar la gestión documental, liquidación de los impuestos del préstamo y presentación de la garantía para su inscripción.
Una gestoría también puede intervenir en trámites de la compraventa. Por eso, si ves una provisión de fondos, conviene comprobar qué conceptos corresponden a la compra y cuáles al préstamo en lugar de tratarla como un único gasto.
¿Qué pasa con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
En la escritura del préstamo hipotecario, la normativa atribuye al prestamista los impuestos que correspondan conforme a la legislación tributaria aplicable. El Banco de España recuerda además que el IAJD del préstamo corresponde al prestamista desde el 10 de noviembre de 2018, antes incluso de la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
Pero una vivienda puede generar otros impuestos por la propia adquisición. En una vivienda usada, por ejemplo, la compra puede estar sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales según la normativa autonómica; en obra nueva entran en juego otros impuestos. Esos importes no desaparecen porque el banco pague el impuesto asociado a la escritura hipotecaria.
Ejemplo: comprar por 250.000 € con una hipoteca del 80%
Imagina una vivienda de 250.000 € y una financiación de 200.000 €. Para entender cuánto efectivo necesitas, conviene construir el cálculo por capas:
| Capa | Qué incluye |
|---|---|
| Precio no financiado | 50.000 € si el banco presta el 80% del precio |
| Gastos e impuestos de compraventa | Dependen de vivienda, comunidad autónoma y circunstancias aplicables |
| Tasación | La paga el cliente |
| Notaría, registro, gestoría e impuestos del préstamo | Los asume el banco en el régimen explicado |
Por eso no es correcto usar una regla como “necesito exactamente el 20% más un 10%”. Puede servir como aproximación muy gruesa en algunos casos, pero la fiscalidad de la compra cambia según territorio y tipo de vivienda, y la financiación puede ser distinta del 80%.
Haz el cálculo con tu precio y tu comunidad
Separa entrada, impuestos y gastos para estimar cuánto ahorro necesitas realmente antes de comprar.
¿Y la comisión de apertura?
La comisión de apertura no forma parte del reparto anterior como si fuese una factura de notaría o registro. Si existe, retribuye a la entidad por las gestiones relacionadas con el estudio, tramitación o concesión del préstamo y debe estar informada conforme a la normativa aplicable.
Cuando compares ofertas, no mires solo quién paga los gastos de formalización: revisa TIN, TAE, comisión de apertura, productos bonificados y condiciones de amortización. La FEIN es uno de los documentos clave para comprobar las condiciones concretas antes de firmar.
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Dos hipotecas con la misma cuota inicial pueden tener costes distintos por tipo, plazo, comisiones y bonificaciones.
¿Y si la hipoteca es anterior a junio de 2019?
La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019. El reparto actual no debe trasladarse sin más a contratos formalizados antes de esa fecha. Para hipotecas anteriores existe jurisprudencia y normativa previa que puede producir un reparto diferente según el concepto y la fecha.
Si la duda es sobre recuperar gastos de una hipoteca antigua, este artículo no pretende determinar si una reclamación concreta procede. Eso requiere revisar la fecha, la cláusula contractual, el gasto y el régimen aplicable al caso.
Errores frecuentes al calcular los gastos de una hipoteca
- Mezclar gastos de compra y gastos del préstamo. Son operaciones distintas.
- Sumar notaría, registro y gestoría de la hipoteca como si los pagara el comprador. En el régimen actual los asume el prestamista.
- Olvidar la tasación. Sigue siendo un coste del prestatario.
- Creer que “el banco paga los impuestos” significa que paga el ITP o los impuestos de comprar la casa. No es así.
- Usar una regla fija de ahorro para toda España. Los impuestos de compraventa dependen del territorio y del supuesto.
- Aplicar automáticamente las reglas actuales a una hipoteca antigua. La fecha del contrato importa.
Resumen práctico
- Separa primero la compraventa de la financiación.
- Calcula la parte del precio que el banco no financia.
- Calcula aparte los impuestos y gastos de comprar la vivienda.
- Añade la tasación como gasto del prestatario.
- No sumes al comprador notaría, registro, gestoría e impuestos de formalización del préstamo cuando se aplica la Ley 5/2019.
- Revisa la FEIN para detectar comisiones y otros costes de tu oferta concreta.
- Si el contrato es anterior a junio de 2019, comprueba el régimen que le corresponde.
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