Novación de hipoteca: qué puedes cambiar, cuánto cuesta y cuándo compensa

Qué es una novación de hipoteca

Es una modificación pactada del préstamo que ya tienes. El Banco de España explica que la entidad estudia la viabilidad económica y las garantías antes de decidir si acepta. En una negociación ordinaria, pedir el cambio no obliga al banco a concederlo.

La diferencia práctica con una subrogación para cambiar de banco es quién te presta el dinero: en la novación sigues con tu entidad. Puedes solicitarle una propuesta y compararla con otras ofertas antes de tomar una decisión.

Qué condiciones puedes negociar

La Ley 2/1994 contempla modificaciones del capital, del plazo, del interés, del sistema de amortización y de las garantías personales. No hace falta cambiarlo todo a la vez. Primero concreta qué problema quieres resolver.

Reducir el coste del préstamo

Si buscas pagar menos intereses, compara ofertas manteniendo el mismo capital pendiente y plazo. Un tipo menor se entiende mejor cuando no se mezcla con años adicionales o dinero nuevo. Revisa también cuánto cuestan los productos que condicionan ese tipo.

Ganar margen cada mes

Si necesitas una cuota menor, puedes plantear una ampliación del plazo. También cabe estudiar una carencia, cuyo funcionamiento es distinto. En ambos casos interesa ver el calendario completo, especialmente la cuota que tendrás después de cualquier periodo temporal.

Cuánto cuesta una novación

No hay un precio único. Pide una relación escrita de conceptos, importes y quién asume cada uno. Distingue la comisión por modificar el préstamo de los gastos de formalización y del coste futuro de los productos asociados.

Comisión por ampliar el plazo

El artículo 10 de la Ley 2/1994 limita al 0,1% del capital pendiente la comisión de modificación de condiciones en las novaciones cuyo objeto sea ampliar el plazo. Con 150.000 € pendientes, ese límite equivale a 150 €. Es un máximo para ese supuesto, no un precio obligatorio ni un límite general para cualquier cambio. Si se modifican varias condiciones, solicita el desglose y la justificación de cada comisión.

Formalización, tasación e impuestos

El Banco de España señala que las novaciones posteriores al 16 de junio de 2019 deben respetar la información previa y el reparto de gastos de la Ley 5/2019. En las operaciones sujetas a ese régimen, la entidad asume gestoría, aranceles notariales de la escritura e inscripción de la garantía; la tasación, si resulta necesaria, corresponde al prestatario y las copias a quien las pida.

El artículo 9 de la Ley 2/1994 prevé una exención de la cuota gradual de AJD para determinadas novaciones de interés, plazo o ambos. No extiendas automáticamente esa exención a una ampliación de capital u otros cambios: pide que confirmen el tratamiento de tu operación. La guía de gastos hipotecarios ayuda a distinguir los conceptos.

Ejemplo: bajar la cuota alargando cinco años

Supongamos que quedan 150.000 € por devolver a un TIN fijo del 3%, con cuotas mensuales constantes y sin comisiones, seguros ni otros gastos. Es un ejemplo matemático, no una oferta bancaria.

• A 20 años: cuota aproximada de 831,90 € e intereses pendientes totales de 49.655 €.
• A 25 años: cuota aproximada de 711,32 € e intereses pendientes totales de 63.395 €.

La mensualidad baja unos 120,58 €, pero los intereses aumentan aproximadamente 13.740 €. El cálculo mantiene el tipo y el capital: la diferencia procede del plazo. Si se tratara de un préstamo variable, los pagos futuros dependerían además de las revisiones del tipo.

Prueba tus propios importes en la calculadora de cuota hipotecaria. Para comparar opciones, anota junto a cada resultado la fecha de la última cuota y el total que queda por pagar.

Cómo decidir si la propuesta compensa

Haz la comparación desde hoy. Los intereses ya pagados no vuelven; la decisión afecta a los pagos que quedan. Usa el mismo saldo pendiente y separa cualquier dinero adicional que te ofrezcan.

1. Calcula el coste inicial que te corresponde. Utiliza el presupuesto escrito, no una estimación comercial sin desglose.
2. Revisa los pagos futuros. Incluye cuotas y costes adicionales de los productos que aceptarías.
3. Compara la duración. Una oferta a 25 años no equivale a otra a 20 aunque tenga una cuota menor.
4. Comprueba escenarios. Si el tipo es variable, calcula qué ocurriría con revisiones más altas; no trates el ahorro actual como garantizado.

Como filtro rápido, si el coste inicial fuese 600 € y el ahorro neto mensual constante 40 €, lo recuperarías en 15 meses. Esta división solo orienta: no mide por sí sola el ahorro total si cambia el plazo, el capital, el tipo o los seguros.

Qué pedir al banco antes de firmar

Solicita las nuevas condiciones por escrito, un cuadro de amortización y un desglose de gastos. Comprueba qué cláusulas cambian y cuáles siguen vigentes. Pregunta por las comisiones de futuras amortizaciones y por el tipo que pagarías si dejaras de cumplir una bonificación.

No bases la decisión en una conversación sobre “la nueva cuota”. Lleva la documentación a la notaría y resuelve las dudas sobre la modificación antes de firmar. Una propuesta útil debe permitirte explicar con tus palabras cuánto pagarás, durante cuánto tiempo y qué condiciones estás aceptando.